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  既有前滩核心的板块能级辐射，又有周边生态基底，或许前滩公馆的大获成功，也没那么让人意外。

  正对环抱滨江商圈，直线米左右，北侧是绿城百合园，背后是前滩公馆和华润润璟。

  不过，项目产品横跨6层洋房到24层大高层，户型面积段更是从建面约86㎡，到约250㎡，复杂的形态组合，大跨度的面积段区间，让这一个项目或许能成为今年最多元的项目，也为不一样的需求的客群准备了多样选择。

  首先，前滩滨江道项目分为三个地块，22-01，22-03，22-04三个地块，跳过的编号是01地块和03地块之间的公共绿地。

  公共绿地宽度在50米以上，是规划中重要的景观轴线，起到串联滨江绿带与城市森林公园之间通道的作用。

  另一方面，根据单元规划，在项目西南侧的商业地块，分别为21街区中9-11,13-14地块，均为商业办公属性，且建筑高度控制在24米以下。

  因此，也就是说，在24米以上，也就是8层以上的位置，前滩滨江道项目确实是真正的一线滨江。

  5号楼，7号楼，8号楼，10号楼，四个单元夹住了中央景观带，5号楼为6层多层，给了背后7号楼最大的瞰江可能性。整个项目最大的面积段，约249㎡产品就布局在7号楼东端户。

  此外，8号楼高区也可称为最佳捡漏区，虽然面宽受到一定限制，西端户布局的约170㎡户型，同样占据头排滨江以及景观主轴的优势，或许能成为顶配约249㎡产品的平替。

  其次我们正真看到22-03地块中的11号楼和15号楼，均为13层小高层，连续横向展开面上，布局了不同形态的约99㎡产品。在距江约500米的位置上，这样的面积段或许真的会成为上海的绝版。

  不仅仅是滨江改善产品正在不断向两侧蔓延，也有今年上海在刚需面积段供应上的严格控量。

  外环以内，100㎡以下，今年上海新增商品房仅1718套，占比仅11%。

  在北外滩冲刺200㎡起步，徐汇滨江和后滩全面豪宅化的今天，前滩滨江道看起来如此亲民。

  最西侧的01地块，考虑到毕竟是绿城百合园的邻居，整体定位改善起步，除东侧中轴以外，南区1号楼约125-131㎡小高层，北侧2号1约99-289㎡小高层，共同组成了改善起步的西侧组团。

  最东侧的04地块，住宅部分布局有项目唯一一栋大高层21号楼，约137㎡中间户与约152㎡边套组合。偏东侧还有两栋约89㎡多层，位20号楼和22号楼。

  04地块最大的优点是正南朝向，在其他楼栋都为了看江而向西侧偏转接近45度的时候，正南朝向相对来说有一定竞争力。

  综合来看，虽然整个项目的面积段分布非常发散，但依然有清晰的组团逻辑和价值分配。而最大有可能成为爆款的，就是03地块中，约50套左右99㎡滨江高区头排，或许有机会接过前滩热销的接力棒。

  从我们拿到的首爆户型来看，约99㎡，约129㎡，约237㎡三个主力面积段上。99-129㎡面积段上的户型为常规三面宽产品，中正成熟。顶配约237㎡户型则强化了客餐厅的观景感受。

  这两款产品相当常规，非常成熟的产品打磨，让户型在原来的规范制约下，无显著的缺憾或硬伤。南向面宽分配均衡，卧室与客厅均有还可以的生活体验。

  其中值得一提的是，约99㎡户型留出的厨房在比较小的面宽中，依然做出了U型格局，虽然受面积段限制空间不大，但最大化了收纳可能性。

  此外，就是约129㎡户型两间南卧的开门位置。为了留出玄关转弯后的对景，以及餐边柜和电视机的背景墙位置，两间南卧的门都被转移到了阳台一侧，可能与我们以前的生活小习惯相背，会要重新适应。

  私人电梯后双玄关，动静分区两条动线，三面玻璃的客餐厅全景舱，行政套房级主卧等等……

  一是项目东侧的邻居，华润置地前滩润璟。约177-210㎡的叠拼，以及约275-300㎡的合院；

  前滩滨江道的楼王面积段卡进了两者之间，但自身小高层的特性，缺少真低密的加持。如果确实考虑置业，或许也可在周边项目中多加权衡。

  前滩国际社区的规划，已逝去了比较长的时间。最早提出与目前规划近似的方案，应该在2015年，AECOM的方案最终脱颖而出，成为目前规划的基础。

  作为上海总规中确定的八块楔形绿地之一，在早期的规划中，就重视将黄浦江周边的生态绿廊与城市开发区域做结合，保障生态廊道的宽度，寻求城市居住与生态之间的平衡。

  早年陆家嘴，或浦东的规划，经常被人诟病，完全不迎合步行环境。车行道的串联，让浦东始终缺少了那一份烟火气，这里的规划，则希望规避这一固有问题。

  强调沿街面设计，引入更多沿街商业的可能性，强调不同高度的建筑组合，这些都传递到了目前落地开花的不同项目中。

  2023年4月，陆家嘴集团以近150亿的总价，拿下这一组土地包，14宗土地，约40万㎡建筑开发量。

  今年9月，同板块中最后5宗地块，同样以协议出让的形式挂上了交易中心，其中，最需要我们来关注的是31-02地块，二类居住用地，容积率1,2，限高18米，可以期待全叠拼或纯洋房社区。

  目前来看，进度最快的是沿鳗鲤嘴路的两块商办，紧邻前滩滨江道的两栋则稍慢。

  不过，前滩滨江道项目本身也都是混合地块，沿街均有底商布局，也可当作社区的重要补充。

  前滩滨江道项目目前来看，有区位的优势，均价上或许会较前辈有进一步的上涨，而我们也会持续关注项目产品上的迭代与进化。

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